"Обычные цены" и аренда: экономическое обоснование. Позиция ВС РФ: Размер арендной платы за землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, должен быть дифференцирован по критериям, которые влияют на доходность земельного участка Сни

Позиция ВС РФ: Размер арендной платы за землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, должен быть дифференцирован по критериям, которые влияют на доходность земельного участка Определение Верховного Суда РФ от 04.10.2018 N 1-АПГ18-14 и другие акты высших судов Применимые нормы: п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ, абз. 2 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582)

КонсультантПлюс, 26.07.2019

Позиция ВС РФ: Размер арендной платы за землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, должен быть дифференцирован по критериям, которые влияют на доходность земельного участка

Применимые нормы: п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ, абз. 2 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582)

Примечание. Приведенная ниже судебная практика частично сложилась до принятия и вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, однако сохраняет актуальность, поскольку правовое регулирование ситуации не изменилось.

Плата за аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя в том числе из принципа экономической обоснованности. Согласно ему арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой он отнесен, и вида его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и предоставляемых им субсидий.

См. также:

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться для определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры. Эти ставки и коэффициенты призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов.

Таким образом, при принятии нормативного правового акта (порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности субъекта РФ, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов) помимо оценки местоположения и градостроительной ценности участков необходимо проводить анализ и оценку экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.

См. также:

Кадастровая стоимость земельного участка является величиной, характеризующей его экономическую ценность и доходность. Тот факт, что при принятии оспариваемого постановления размер и ставка арендной платы прогнозировались на основании данных об изменении этой экономической характеристики, свидетельствует о проведении экономической оценки факторов, влияющих на доходность участка.

Таким образом, установление оспариваемых ставок арендной платы в процентном отношении от экономической составляющей участка (кадастровой стоимости) подразумевает соблюдение принципа экономической обоснованности; изменение части оспариваемых ставок арендной платы вызвано актуализацией кадастровой стоимости участков (т.е. изменением их экономической характеристики), поэтому оно не нарушает принципа экономической обоснованности.

При установлении арендной платы не принята во внимание доходность земельного участка, определяемая с учетом категории земель и вида разрешенного использования. Экономическое обоснование расчета арендной платы не содержит анализа рынка услуг производства промышленной продукции. Отсутствует также оценка экономических, природных и иных факторов, которые влияют на уровень доходности участков, используемых для производства, и на коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора.

Поскольку акт противоречит основным принципам определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, он обоснованно признан недействующим в оспариваемой части.

Административный ответчик не определил доходность земельного участка.

Если орган местного самоуправления установил размер коэффициента за пользование земельным участком произвольно, это нарушает права административного истца в связи с необоснованным применением к арендной плате коэффициента, определенного без необходимого экономического обоснования.

Если нормативным правовым актом субъекта РФ установлены корректирующие коэффициенты для расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, притом что экономический анализ и оценка факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, не проводились, это не отвечает принципу экономической обоснованности. Административное исковое заявление о признании такого акта недействующим подлежит удовлетворению.

Административный орган не доказал, что увеличение коэффициента арендной платы соответствует росту доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования. Поскольку оспариваемый нормативный правовой акт противоречит основным принципам определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, то он обоснованно признан недействующим.

Принцип экономической обоснованности, закрепленный в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, предусматривает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на этом участке, и субсидий, предоставляемых данным организациям.

Не вмешиваясь в сферу нормотворческих полномочий муниципальных образований, суды должны выявлять, проводились ли при принятии соответствующих нормативных правовых актов помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности. Иными словами, судам необходимо определить, осуществлялось ли экономическое обоснование дифференциации ставок земельного налога на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков. Данная позиция применяется и к вопросам установления размера арендной платы за землю, которая находится в муниципальной (государственной) собственности или в отношении которой государственная собственность не разграничена, в том числе к отдельным элементам формулы расчета размера такой арендной платы.

Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентный государственный (муниципальный) орган должен доказать, представив расчеты, которые показывают доходность земельных участков, а также документы, содержащие многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, и документы, подтверждающие проведение расчета величины базовой ставки.

Поскольку административный ответчик не доказал соблюдение принципа экономической обоснованности при установлении размера Кдп, решение суда первой инстанции о признании оспариваемого нормативного правового акта недействующим является законным.

Принцип экономической обоснованности означает установление арендной платы в размере, соответствующем доходности земельного участка. При определении последней учитываются категория земель, к которой отнесен участок, вид его разрешенного использования, государственное регулирование тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих на участке хозяйственную деятельность, и субсидии, предоставляемые таким организациям.

Компетентный государственный (муниципальный) орган должен доказать соблюдение принципа экономической обоснованности, представив расчеты, которые показывают доходность земельных участков, документы, содержащие многофакторный анализ оценочных характеристик участков, и документы, непосредственно подтверждающие проведение расчета величины базовой ставки.

Установив, что в деле имеются соответствующие доказательства, суд отказал административному истцу в удовлетворении требований о признании недействующим нормативного правового акта, которым утверждена методика определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

См. также:

Коэффициенты переходного периода в отношении арендной платы за землю повышены исходя из экономической целесообразности в отсутствие анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

Повышение этих коэффициентов только для компенсации бюджетных потерь и получения дополнительных доходов противоречит принципу экономической обоснованности, поскольку не относится к критериям, влияющим на уровень доходности земельных участков.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод, что установление корректирующего (повышающего) коэффициента К1 без экономического анализа и оценки факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, не отвечает принципу экономической обоснованности. Данный принцип означает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен этот участок, и его разрешенного использования, а также исходя из государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых подобным организациям.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод, что установление коэффициента К1 для земельных участков, используемых для розничной торговли, в размере 3,5 в отсутствие экономического анализа и оценки факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, не отвечает принципу экономической обоснованности. Данный принцип означает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен этот участок, и его разрешенного использования, а также исходя из государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых подобным организациям.

Суд первой инстанции правомерно признал, что нормативный правовой акт в оспариваемой части не соответствует требованиям нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу, и нарушает права, свободы и законные интересы заявителя, поскольку приводит к необоснованному увеличению платы за арендуемый им земельный участок.

См. также:

Суд первой инстанции сделал правомерный вывод, что измененный порядок расчета арендной платы и введенный дополнительный коэффициент не отвечают принципу запрета необоснованных предпочтений и принципу экономической обоснованности, который означает, что размер арендной платы должен соответствовать доходности земельного участка. При определении последней учитываются категория земель, к которой отнесен участок, и вид его разрешенного использования, а также государственное регулирование тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих на участке хозяйственную деятельность, и субсидии, предоставляемые таким организациям.

Суд первой инстанции обоснованно констатировал, что размер арендной платы должен быть дифференцирован исключительно по критериям, влияющим на доходность земельного участка. При этом нужно учитывать в том числе государственное регулирование тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на арендуемом земельном участке.

Приложение N 2

к Решению Думы Черемховского

районного муниципального

образования Иркутской области

Экономическое обоснование коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за использование земельных участков, в зависимости от вида разрешенного использования и функционального назначения на территории Черемховского районного муниципального образования

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Одной из наиболее эффективных форм дохода с земли является арендная плата.

Согласно ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно ст.62 Бюджетного кодекса Российской Федерации до разграничения государственной собственности на землю доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских поселений, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков поступают:

В бюджеты муниципальных районов по нормативу 50 процентов;

В бюджеты городских поселений по нормативу 50 процентов.

Доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах сельских поселений и межселенных территорий, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков поступают в бюджеты муниципальных районов по нормативу 100 процентов.

Доходы, поступающие от использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, поступают в местные бюджеты на решение вопросов местного значения.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Постановлением администрации Иркутской области от 31 июля 2008 г. N 213-ПА утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Положение).

Согласно Положению арендная плата за использование земельного участка подлежит расчету в рублях и устанавливается за весь земельный участок, передаваемый в аренду в целом, без выделения застроенной и незастроенной его части. Арендная плата в год за использование земельного участка устанавливается в размере налоговой ставки земельного налога за соответствующий земельный участок либо в ином размере в соответствии с пунктами 5 , Положения и определяется в договоре аренды земельного участка с учетом уровня инфляции (максимального значения уровня инфляции), установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, по состоянию на 1 января очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором утвержден результат определения кадастровой стоимости земельного участка.

Размер арендной платы за использование земельных участков, определяемый в соответствии с Положением , за исключением случаев, установленных пунктами 5 , Положения, не может быть менее налоговой ставки земельного налога за соответствующий земельный участок в отношении передаваемого в аренду земельного участка.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Государственная кадастровая оценка участков в составе земель населенных пунктов проведена на основании статистического анализа рыночных цен с учетом факторов, оказывающих наибольшее влияние на стоимость земельных участков. Эти факторы утверждены на областной межведомственной комиссии.

Определение кадастровой стоимости земель для целей налогообложения и иных предусмотренных законом целей проводилось с учетом:

Уровня рыночных цен, площади земельных участков (как под объектами недвижимости, так и свободных от застройки);

Доступности населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания;

Обеспеченности централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории застройки;

Уровня развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;

Исторической ценности застройки, эстетической и ландшафтной ценности территории;

Состояния окружающей среды;

Доходности видов деятельности, осуществляемых на земельных участках.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Кадастровая стоимость земельных участков на территории Иркутской области утверждена постановлениями Правительства Иркутской области:

- от 16 января 2012 г. N 10-ПП (в редакции постановлений от 4 июля 2012 г. N 375-ПП , от 7 ноября 2012 г. N 624-ПП) - в составе земель сельскохозяйственного назначения;

- от 15 ноября 2013 г. N 517-ПП (в редакции постановления от 5 мая 2014 г. N 239-ПП) - в составе земель населенных пунктов;

- от 14 января 2014 г. N 11-ПП - в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения;

- от 28 января 2015 г. N 21-ПП - в составе земель особо охраняемых территорий и объектов.

В соответствии с п.10 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления сельских и городских поселений.

Согласно Положению органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Иркутской области вправе установить экономически обоснованные коэффициенты с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков, применяемые к размеру арендной платы, рассчитываемой в соответствии с абзацем 1 пункта 3 Положения. Допускается изменение этих коэффициентов, но не чаще одного раза в шесть месяцев. Значения таких коэффициентов не должны устанавливаться произвольно.

В качестве ориентиров, способствующих объективному и единообразному определению конкретных значений коэффициентов используются такие критерии как:

Характер деятельности субъектов, арендующих земельные участки;

Особенности местоположения земельного участка;

Анализ социально-экономического развития района;

Иные критерии.

Анализ социально-экономического развития Черемховского районного муниципального образования за 2013 - 2014 годы

Черемховский район расположен в юго-западной части Иркутской области граничит с республикой Бурятией, на западе - с Заларинским, на востоке - с Усольским районами, на севере - с Усть-Ордынским Бурятским округом занимает выгодное экономико-географическое положение по отношению к крупным городам Приангарья. Его ближайшие границы удалены от Иркутска на 87 км.

Площадь муниципалитета составляет 988742 га.

В состав Черемховского района входит 18 муниципальных образований, в том числе 1 городское и 17 сельских поселений, на территории, которых расположен 101 населенный пункт.

Общая численность населения Черемховского района по данным Иркутскстата по состоянию на 1 января 2015 года составила 29070 человек.

В последние годы имеется положительная тенденция превышения рождаемости над смертностью. Естественный прирост населения составил 109 человек (справочно: в 2013 году 115 человек). Сальдо миграции на 01.01.2015 г. составило 227 человек.

По итогам 2014 года выручка от реализации продукции (работ, услуг) районных организаций составила 2666,2 млн. руб., что выше уровня прошлого года на 20,2 %.

Экономика

Выручка от реализации продукции на душу населения в отчетном периоде составила 91,5 тыс. руб. Данный показатель превосходит прошлогодний на 21,6 %.

Промышленность Черемховского районного муниципального образования имеет ярко выраженную горнодобывающую, преимущественно угледобывающую, специализацию. Район обеспечивает 16 % областной добычи угля (50 % каменного угля) и 100 % объема переработки каменного угля и производства угольного концентрата, в 2014 году добыто 2,269 млн. тонн угля и произведено 1,303 млн. тонн концентрата. Промышленность представлена предприятиями, осуществляющими добычу полезных ископаемых, обрабатывающими производствами и предприятиями по производству и распределению электроэнергии, газа и воды. Крупнейший хозяйствующий субъект угольной отрасли - филиал "Разрез Черемхоуголь" ООО "Компании Востсибуголь". Являясь основным предприятием, обеспечивает работой вспомогательные производства, входящие в его состав: ПУ "Обогатительная фабрика", ПУ "Железнодорожного и автомобильного транспорта".

Крупные промышленные предприятия района - это "Байкальские минералы" и ЗАО "Байкалруда" (занимаются добычей и переработкой тальковой руды Онотского месторождения), ООО "Сибирские порошки" и другие.

Сельское хозяйство района обеспечивает 18 %-ный вклад в областное производство зерна и 22 %-ный вклад в производство молока. На территории района действуют следующие сельскохозяйственные предприятия: два обособленных подразделения СХОАО "Белореченское", ООО "Новогромовское", ООО "Агро-Ф", 81 крестьянско-фермерское хозяйство и 8200 личных подсобных хозяйств.

Выручка от реализации продукции сельскохозяйственных предприятий составила 1533,4 млн. руб. или 106,9 % к аналогичному показателю прошлого года.

Рост прибыли сельскохозяйственных предприятий составил 6,9 % или 107,1 млн. руб.

Индекс физического объема в данной отрасли - 106,1 %.

За 2014 год произведено:

Молока - 35464,1 тонн (106,1 % к уровню прошлого года);

Мяса - 1399,5 тонн (129,6 % к уровню прошлого года);

Зерна - 109352,8 тонн (102,7 % к уровню прошлого года);

Овощей - 209 тонн (209 % к уровню прошлого года);

Картофеля - 462 тонны (225,4 % к уровню прошлого года).

Исходя из объема выручки от реализации продукции, работ, услуг, доля сельского хозяйства в экономике района составляет - 57 %, доля промышленного производства - 21 %, другие отрасли - 22 %.

Динамика выручки предприятий от реализации продукции, услуг, млн. руб.

Индекс физического объема по производству и распределению электроэнергии, газа и воды за 2014 год составил 67 %.

Все населенные пункты Черемховского района обеспечены бесперебойной подачей электроэнергии. На территории района данным видом экономической деятельности занимаются ОАО "Иркутская электросетевая компания" ЦЭС, филиал ГУЭП "Облкоммунэнерго" Черемховские электрические сети. Анализируя ситуацию за 2014 год, передано и распределено электроэнергии 143,4 млн. Квт.ч. В соответствующем периоде прошлого года распределено и передано электроэнергии 144,4 млн. Квт.ч.

Производством и распределением пара и горячей воды в районе занимаются ООО "Тепловодосбыт", ООО "Авангард", ООО "Теплоэнерго". За 2014 г. произведено 114,2 тыс. Гкал, в соответствующем периоде прошлого года 101,2 тыс. Гкал. Численность работников данных организаций составляет 151 человек.

Объем инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования за 2014 г. составил 232,5 млн. руб., что меньше аналогичного периода прошлого года на 31,1 %.

Развитие малого и среднего бизнеса

За последние годы малый и средний бизнес в Черемховском районе завоевал устойчивые позиции, определились стабильно работающие группы предпринимателей, в основном сконцентрированные в сфере торговли и сельского хозяйства. Кроме того, малый бизнес не остается без внимания органов власти.

В настоящее время в районе зарегистрировано 645 субъектов малого и среднего предпринимательства (с учетом индивидуальных предпринимателей).

Численность занятых в малом бизнесе составляет 2313 человек, что в процентном соотношении составляет 44,27 % от занятых в экономике района. Отгрузка товаров и услуг с каждым годом увеличивается, так за 2014 год выручка от реализации составила 1337,3 млн. руб., что в 1,3 раза превышает аналогичный показатель 2013 года.

Одной из проблем остается кредитование малого бизнеса. На территории Черемховского района осуществляют деятельность филиалы трех банков: ОАО Сберегательный банк России, Россельхозбанк, Азиатско-Тихоокеанский банк, каждый из которых предлагает свои виды продукта для малого и среднего бизнеса.

В 2014 году постановлением администрации утверждена муниципальная программа "Поддержка и развитие малого и среднего предпринимательства в Черемховском районе на 2014 - 2017 годы".

В рамках реализации мероприятия муниципальной программы "Поддержка и развитие малого и среднего предпринимательства в Черемховском районе на 2014 - 2017 годы" по предоставлению субсидий субъектам малого и среднего предпринимательства в 2014 году субсидию получил один предприниматель на общую сумму 300 тыс. рублей.

Работа комплекса потребительского рынка и услуг района в 2014 году была направлена на бесперебойное снабжение продовольственными и непродовольственными товарами населения района, развитие торговли в малых деревнях. Товарооборот предприятий торговли составил 1249,11 млн. руб., что выше уровня прошлого года на 134,3 %.

В сфере потребительского рынка района трудится 920 человек. Это 17,5 % от общей численности занятых в экономике района.

Основными факторами, определяющими формирование оборота розничной торговли, общественного питания являются платежеспособный спрос населения, доходы населения объективно растут, это влечет за собой увеличение объемов продаж, что в свою очередь стимулирует развитие торговли и открытию новых объектов. Так в 2014 году открылся универсальный магазин "Мебель" в с. Узкий Луг на 2 рабочих места, универсальный магазин и магазин промтоварный ЦУМ в с. Голуметь на 1 и 5 рабочих мест, магазин универсальный и гостиница в с. Онот на 4 рабочих места.

Торговая площадь предприятий розничной торговли составляет 114041,9 кв.м. Суммарный норматив минимальной обеспеченности населения Черемховского района площадью торговых объектов составляет - 222 кв. м на 1000 чел. Фактическая обеспеченность населения в районе превышает норматив в 2,4 раза.

В целях сдерживания цен на продовольственные товары на территории района функционируют 8 отделов в магазинах, где реализуются товары населению с минимальными торговыми надбавками (10-15 %) и являются социально-ориентированными на малообеспеченного потребителя. В торговом доме "Селяночка" (рп. Михайловка) выделены места для постоянно действующих ярмарок, в том числе ярмарок "выходного дня" для торговли продукцией местных товаропроизводителей, производителей сельскохозяйственной продукции, продукции владельцев личных подсобных хозяйств. В 2014 году проведено 6 ярмарок. Ситуация на потребительском рынке контролируется через ежемесячный мониторинг цен на основные продукты питания по 23 наименованиям продовольственных товаров в соответствии с перечнем, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации.

Уровень жизни населения

Среднемесячная заработная плата на 01.01.2015 г. по району составила 18794,89 руб., или 107,9 % по отношению к предыдущему отчетному периоду. За 2014 год уровень регистрируемой безработицы снизился с 2,1 % до 1,7 %.

Росту среднемесячной начисляемой заработной платы способствовал рост среднемесячной начисляемой заработной платы по всем отраслям.

Наибольший уровень среднемесячной заработной платы наблюдается в следующих видах экономической деятельности:

Сельское хозяйство - 20734,9 руб. (127 % к уровню прошлого года);

Обрабатывающие производства - 21704,5 руб. (117,2 % к уровню прошлого года);

Добыча полезных ископаемых - 20000 руб. (114,7 % к уровню прошлого года);

Производство и распределение электроэнергии, газа и воды - 13988 руб. (153,2 % к уровню прошлого года);

Образование - 20528 руб. (127 % к уровню прошлого года);

Фонд оплаты труда в экономике района увеличился на 9,2 % и составил 1178,2 млн. руб.

Снизилась численность населения с доходами ниже прожиточного минимума с 5,5 тыс. чел. до 5,0 тыс. и доля населения с доходами ниже прожиточного минимума с 18,6 % до 17,3 %. Этому способствовало повышение заработной платы во всех отраслях экономики и в бюджетной сфере.

Средняя заработная плата в бюджетных учреждениях района по сравнению с 2013 годом увеличилась, так по состоянию на 01.01.2015 года составляет:

В дошкольных образовательных учреждениях - 24570 руб.;

В образовательных учреждениях дополнительного образования - 24186 руб.;

В общеобразовательных учреждениях - 29167 руб.;

В учреждениях культуры - 20900 руб.

На конец 2014 года число официально зарегистрированных безработных граждан в районе 288 чел.

Финансы (консолидированный бюджет)

По состоянию на 01.01.2015 года собственные доходы консолидированного бюджета по сравнению с аналогичным периодом 2013 года возросли на 6 % или на 7 930,6 тыс. руб. Так, в бюджет района за отчетный период поступило доходов - 828 259,1 тыс. руб. из них:

1) поступления за счет собственных источников составили 140 865,8 тыс. руб., в том числе:

1.1. налог на доходы физических лиц - 71 847,4 тыс. руб.;

1.2. единый налог на вмененный доход для отдельных видов деятельности - 5 118,9 тыс. руб.;

1.3. единый сельскохозяйственный налог - 1 110,2 тыс. руб.;

1.4. налог на имущество физических лиц - 1 973,7 тыс. руб.;

1.5. земельный налог - 9 039,9 тыс. руб.;

1.6. государственная пошлина - 1 714,1 тыс. руб.;

1.7. задолженность и перерасчеты по отмененным налогам, сборам и иным обязательным платежам - 0,6 тыс. руб.;

1.8. доходы от использования имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности - 24 202,6 тыс. руб.;

1.9. платежи при пользовании природными ресурсами - 275,8 тыс. руб.;

1.10. доходы от продажи материальных и нематериальных активов - 6 620,1 тыс. руб.;

1.11. штрафы, санкции, возмещение ущерба - 459,0 тыс. руб.;

1.12. прочие неналоговые доходы - 114,6 тыс. руб.

Доля поступлений за счет собственных источников в общей сумме доходов составила 17,1 %.

2) безвозмездные поступления от других бюджетов бюджетной системы РФ составили 687 393,3 тыс. руб., из них:

2.1. дотации местным бюджетам - 98 861,7 тыс. руб.;

2.2. субсидии - 141 809,5 тыс. руб.;

2.3. субвенции - 439 975,0 тыс. руб.;

2.4. межбюджетные трансферты - 4 207,7 тыс. руб.;

2.5. прочие безвозмездные поступления - 2 809,4 тыс. руб.

Доля безвозмездных поступлений в общей сумме доходов составила 82,9 %.

Таким образом, основным бюджетообразующим источником доходов являются межбюджетные трансферты из областного бюджета.

Расходные обязательства исполняются по мере поступления доходов в местный бюджет, за счет собственных источников и финансовой помощи из областного бюджета.

К числу приоритетных направлений расходов местного бюджета отнесены:

Заработная плата с начислениями на нее работникам бюджетных учреждений (625 252,1 тыс. руб. или 76 % от общих расходов);

Коммунальные услуги (37 618,7 тыс. руб. или 4,6 % от общих расходов)

По состоянию на 1 января 2015 года заработная плата работникам бюджетной сферы выплачивалась своевременно и в полном объеме.

Задолженность по заработной плате работникам бюджетной сферы на 1 января 2015 года отсутствует.

Строительство жилья

Всего жилищный фонд на начало 2015 года составил 613,6 тыс. кв.м. Средняя обеспеченность населения жильем составляет 21,0 кв. м на человека.

Ввод мощностей составил 8503,7 м2 (ввод жилья: индивидуальное строительство - 3870,7 м2; по программе "Устойчивое развитие сельских территорий на 2014-2017 годы и на период до 2020 года" - 405,2 м2; по областной целевой программе "Переселение граждан их ветхого и аварийного жилищного фонда" - 872,2 м2; объекты соц.культ.быта - 3355,6 м2).

В течение 2014 года выдано 82 разрешения на строительство, 24 разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

Развитие ЖКХ

В районе функционирует 23 муниципальных теплоисточника, которые обслуживаются организациями различных форм собственности и 69 мелких котельных, отапливающих учреждения социальной сферы. Уровень износа теплоисточников составляет 57 %.

Все котельные к началу осенне-зимнего периода подготовлены и запущены вовремя, на реализацию мероприятий по подготовке из бюджетов всех уровней направленно денежных средств в размере 14,5 млн. руб.

Выполнены работы по замене дымовой трубы в котельной с. Лохово, реконструкция котельной МКОУ СОШ с. В. Булай (перевод с электроотопления на твердое топливо), капитальный ремонт сетей тепло- и водоснабжения.

В отчетном периоде в ходе реализации долгосрочной целевой программы "Энергосбережение и повышение энергетической эффективности на территории Иркутской области на 2011-2015 годы и на период до 2020 года" на проведение энергетических обследований бюджетных структур в 2014 году, находящихся в муниципальной собственности, выделено 478 тыс. руб., софинансирование мероприятий за счет средств местного бюджета составило 206 тыс. руб. Работы по энергетическому обследованию выполнены для всех учреждениях района.

Произведены энергообследования зданий отдела образования, школы с. Верхняя Иреть, ДЮСШ п. Михайловка, проведена поверка теплосчетчика в спортивной школе п. Михайловка.

В связи с реконструкцией комплектной трансформаторной подстанции в МКОУ СОШ с. Верхний Булай произошло уменьшение мощности потребления электроэнергии.

Эти мероприятия позволили повысить энергоэффективность и снизить потребление электрической энергии образовательных учреждений Черемховского района в 2014 г. на 2 361273 кВт от плановых значений. Экономия составила 35 %.

Транспорт. Дороги

Транспортная сеть района развита хорошо. С юго-востока на северо-запад проходит Восточно-Сибирская железнодорожная магистраль. Однако, основной объем пассажирских и грузовых перевозок внутри района производится автомобильным транспортом. Вдоль железной дороги проходит Московский автомобильный тракт М-53 с усовершенствованным покрытием. Автомобильное сообщение по территории района обеспечивается за счет дорог федерального, регионального значения и муниципальных дорог. Хорошо развита сеть автодорог (5,6 км/100 км 2), ее плотность почти в четыре раза выше средней по области. Протяженность региональных автомобильных дорог и муниципальных дорог составляет 906,639 км, 563,6 км дорог с твердым покрытием, в том числе с усовершенствованным покрытием - 190,8 км. С марта 2014 года согласно Приказу ОАО "Дорожная служба Иркутской области" создан филиал "Черемховский". В целях оперативного реагирования в ситуациях снежных заносов или бурного таяния снегов, и своевременности выполнения работ по содержанию дорог, для вновь созданного филиала дополнительно приобретено 13 единиц новой техники.

С 01.01.2014 муниципальными образованиями Черемховского района созданы муниципальные дорожные фонды. В 2014 году за счет средств муниципального дорожного фонда, при поступлении в размере 8,5 млн. руб., муниципальными образованиями выполнены следующие мероприятия:

Ремонт дворовых территорий многоквартирных домов в р.п. Михайловка на сумму 665 тыс. руб.;

Ремонт автомобильных дорог общего пользования местного значения в границах населенных пунктов муниципальных образований на сумму 2,6 млн. руб. протяженностью 22,625 тыс. м2;

Работы по содержанию автомобильных дорог общего пользования местного значения "Подъезд к д. Бархатова" и "Подъезд к д. Красный Брод".

Формирование системы современных средств связи и информационного обеспечения имеет важное значение для района. Основным оператором, предоставляющим услуги междугородной и международной телефонной связи, является ОАО "Ростелеком". Во всех общеобразовательных учреждениях имеется доступ к сети "Интернет".

Во всех поселениях района имеется радиосвязь компании ООО "Автос". Основными операторами, представляющими услуги сотовой связи, выступают ОАО "Ростелеком", ОАО "Мегафон" и ОАО "Билайн". Сотовая связь отсутствует только в Новостроевском сельском поселении.

Топал Елена Геннадьевна
директор
ООО «Уральское бюро экспертизы и оценки»

Аннотация

Статья посвящена проблеме обоснованности арендной ставки как сбалансированного экономического показателя взимания платы за пользование земельными участками, находящиеся в государственной собственности и государственная собственность на которые, не разграничена. В статье предлагается вариант расчета интегрального коэффициента через анализ изменения показателей кадастровой стоимости и изменения социально-экономических показателей МО «город Екатеринбург» по видам деятельности. Результаты исследования могут быть применены муниципальными образованиями в целях обоснования расчетных коэффициентов, исходя из основных принципов определения арендной платы.

государственная кадастровая оценка земель, кадастровая стоимость, кадастровой стоимости в регионах России, рыночная стоимость, ставка арендной платы, дифференцированные ставки арендной платы, коэффициенты арендной платы.

Топал Елена Геннадьевна

Экономическое обоснование показателя ставки арендной платы за земельные участки при меняющейся кадастровой стоимости на региональном уровне// Региональная экономика и управление: электронный научный журнал . ISSN 1999-2645 . — . Номер статьи: 5203. Дата публикации: 2017-10-06 . Режим доступа: https://сайт/article/5203/

Topal Elena Gennad"evna
principal
LLC "Ural Bureau of Expertise and Evaluation"

Abstract

The article is devoted to the problem of validity of the rental rate as a balanced economic indicator of charging fees for the use of land plots that are in state ownership and state ownership of which is not delimited. The article proposes a variant of calculating the integral coefficient through analysis of changes in cadastral value indicators and changes in socio-economic indicators of the city of Yekaterinburg by types of activity. The results of the study can be applied by municipal entities in order to justify the calculation coefficients, based on the basic principles of determining the rent.

state cadastral valuation of land, cadastral value, cadastral value in the regions of Russia, market value, rate of rent, differentiated rent rates, rental rates.

Topal Elena Gennad"evna

Economic justification of the rental rate for land with varying cadastral value at the regional level. Regional economy and management: electronic scientific journal. . Art. #5203. Date issued: 2017-10-06. Available at: https://сайт/article/5203/

"Обычные цены" и аренда:
экономическое обоснование

В статье "Об арендных правоотношениях" (см. "Экспресс" N 35/2001) мы уже обращались к вопросу применения "обычных цен" при осуществлении расчетов по договорам аренды. Теперь проведем более глубокий анализ этой проблемы. Напомним суть рассматриваемого вопроса: применяется ли понятие "обычные цены" к отношениям аренды, если арендатор и арендодатель - связанные лица? Возможен ли в такой ситуации договор, безвозмездного пользования или аренда по цене значительно ниже размера амортизационных отчислений! Однозначный порядок расчета "обычных цен" законодательно не определен и отсутствуют какие-либо ограничения относительно размера "обычной цены".

В Украине законодательным актом, определяющим принципы установления и применения цен и тарифов, является Закон Украины от 03.12.1990 г. N 507-XII "О ценах и ценообразовании" (с изменениями и дополнениями, далее - Закон о ценах). Закон о ценах не устанавливает юридического понятия цены, однако из его смысла следует, что цена - это сумма денежных средств, которую одна сторона договора должна уплатить другой стороне за приобретенные товары, выполненные работы, оказанные услуги. Следовательно, положения Закона о ценах в полной мере применимы и к расчетам по договорам аренды. Согласно ст.7 данного Закона свободные цены устанавливаются на все виды продукции, товаров и услуг, за исключением тех, по которым осуществляется регулирование цен. Поскольку законодательством Украины не предусмотрено регулирование величины арендной платы по договорам аренды негосударственного имущества, в данном случае применяются свободные цены. То есть предприятие вправе самостоятельно устанавливать ту цену (арендную плату), которую считает целесообразной.

Но, не величина "обычной цены" является камнем преткновения в данной ситуации. В процессе анализа контролирующими органами правомерности применения той или иной "обычной цены" может возникнуть вопрос: почему предприятие передает активы в аренду по цене ниже амортизационных отчислений либо предоставляет в безвозмездное пользование, а не ликвидирует эти активы? Ведь такие действия наносят экономический ущерб предприятию, что может являться признаком злоупотребления служебным положением со стороны руководства предприятия. А это, в свою очередь, может послужить основанием для возбуждения правоохранительными органами по представлению контролирующих органов уголовного дела по ст.364 или по ст.367 Уголовного кодекса Украины, утвержденного Законом Украины от 05.04.2001 г. N 2341-III.

При возникновении такого вопроса со стороны сотрудников контролирующих (правоохранительных) органов представьте логичное экономическое обоснование выгоды для предприятия от осуществления такой операции. Иными словами, необходимо доказать, что при определенных условиях для хозяйствующего субъекта является экономически выгодным сдавать в аренду активы по цене значительно ниже амортизационных отчислений либо передать их в безвозмездное пользование, нежели ликвидировать их или использовать каким-либо иным способом.

Особо следует отметить, что данный вопрос является не юридическим, а специальным экономическим. Следовательно, у нас есть веские основания полагать, что как для контролирующих (либо правоохранительных) органов, так и для судебных органов (в случае, если дело дойдет до судебного процесса) такое экономическое обоснование будет являться веским доказательством правомерности действий должностных лиц хозяйствующего субъекта. Как правило, ни судья, ни работники правоохранительных органов, профессиональными экономистами не являются, и, скорее всего, не будут принимать какое-либо решение по данному вопросу без соответствующей экономической экспертизы. И представленные сотрудниками самого хозяйствующего субъекта материалы вполне могут быть признаны достаточным доказательством по такому делу.

Правовой аспект вопроса

Вопросы правомерности передачи активов предприятия в аренду по цене ниже амортизационных отчислений, а равно предоставления активов в безвозмездное пользование, в том числе и связанным лицам, регулируются ст. 10 Закона Украины от 27.03.1991 г. N 887-XII "О предприятиях в Украине" (с изменениями и дополнениями, далее - Закон N 887):

- "Предприятие, если другое не предусмотрено действующим законодательством и его уставом, имеет право продавать и передавать другим предприятиям, организациям и учреждениям, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять безвозмездно во временное пользование или взаймы принадлежащие ему здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, сырье и другие материальные ценности, а также списывать их с баланса" (п.10.5 ст.10 Закона N 887);

- "Предприятию предоставляется право, если иное не предусмотрено действующим законодательством и его уставом, продавать, передавать безвозмездно, обменивать, сдавать в аренду гражданам средства производства и другие материальные ценности, за исключением тех, которые в соответствии с законодательными актами Украины не могут быть в их собственности. Безвозмездная передача и предоставление предприятиями материальных ценностей гражданам осуществляется с разрешения владельца или уполномоченного им органа, кроме случаев, предусмотренных законодательством Украины" (п.6.10 ст.10 Закона N 887).

Как видно из приведенных положений Закона N 887, предприятие имеет законодательно установленное право распоряжаться активами по своему усмотрению: передавать их в безвозмездное пользование, а равно сдавать в аренду по цене, определенной в соответствии с Законом о ценах. Формально распоряжение активами не ставится в зависимость от получения предприятием экономической выгоды. Однако, принимая во внимание несовершенство уголовного законодательства, экономическое обоснование все же будет являться одним из факторов в пользу предприятия.

Экономическое обоснование

Рассмотрим данную ситуацию на примере.

При анализе мы будем использовать следующие экономические теории:

Теория предельной полезности (К.Р.Макконнелл, С.Л.Брю. Экономикс. М.: Республика, 1992; - гл.24. П.Самуельсон. Економіка. - Львів: Світ, 1993. - гл.19).

Теория альтернативной стоимости (П.Хейне. Экономический образ мышления. - М.: Дело, 1991. - гл.З).

Теория экономических издержек (К.Р.Макконнелл, С.Л.Брю. Экономикс. М.: Республика, 1992. - гл.24. П.Хейне. Экономический образ мышления. - М.: Дело, 1991. - гл.5).

Предприятие ООО "Арендодатель" имеет на балансе 10 станков устаревшей модели, остаточная стоимость которых составляет 100 000 грн. (по данным бухгалтерского учета).

Расходы, которые данное предприятие несет в связи с тем, что оно владеет, пользуется и распоряжается данными активами можно сгруппировать следующим образом.

Расходы бухгалтерские:

1) постоянные - амортизационные отчисления в размере 10 000 грн. в год;

2) переменные:

Охрана станков - 1 000 грн. в год;

Расходы экономические: упущенная выгода от использования занимаемых станками площадей (в соответствии с проведенными расчетами) - 10 000 грн. в год.

Возможны следующие варианты использования станков (в соответствии с проведенными маркетинговыми исследованиями).

1. Демонтировать и сдать в металлолом. Расходы по демонтажу составят 1 000 грн. Доходы от одачи на пункт приема металлолома составят 1 000 грн.

2. Передать в безвозмездное пользование ООО "Арендатор" сроком на 5 лет, которое является связанным с ООО "Арендодатель" лицом. По окончании срока действия договора безвозмездного пользования демонтировать станки. Расходы по демонтажу и доходы от данной операции - те же, что и в предыдущем случае.

3. Отказаться как от демонтажа, так и от передачи в оперативную аренду, оставить станки у себя.

Рассчитаем, какие предельные (т.е. дополнительные) экономические расходы и предельные экономические выгоды ООО "Арендодатель" получит при каждом из указанных вариантов использования станков в течение следующих пяти лет, т.е. выясним, какой из вариантов является наиболее экономически выгодным для данного предприятия.

Вариант 1. Предельные (т. е. дополнительные) экономические расходы:

Расходы по демонтажу - 1 000 грн.;

НДС - 20 000 грн., определенный в соответствии с п.4.9 ст.4 Закона Украины от 03.04.1997 г. N 168/97-ВР "О налоге на добавленную стоимость" (с изменениями и дополнениями, далее - Закон о НДС). Предположим, что "обычная цена" продажи таких станков равна их остаточной стоимости по данным бухгалтерского учета - 100 000 грн.;

Использование занимаемых ранее станками помещений - 10 000 х 5 = 50 000 грн. (за пять лет, в течении которых эти станки могут находиться в лизинге);

Сокращение расходов на охрану и обслуживание станков - (1 000 + 2 000) х 5 = 15 000 грн. (за пять лет, в течении которых эти станки могут находиться в лизинге).

Экономический эффект от операции: 1 000 + 50 000 + 15 000 - (1 000 + + 20 000) = 45 000 грн.

Вариант 2. Предельные экономические расходы:

Расходы по демонтажу - 1 000 грн.

НДС - 10 000 грн., определенный в соответствии с п.4.9 ст.4 Закона о НДС. Предположим, что "обычная цена" продажи таких основных фондов равна их остаточной стоимости по данным бухгалтерского учета - 50 000 грн. (100 000 грн. -10 000 (ежегодные амортизационные отчисления) х 5 (пять лет, в течении которых станки находились в безвозмездном пользовании) = 50 000 грн.);

Увеличение валовых расходов, а значит и сокращение налоговых обязательств по налогу на прибыль, в связи с ликвидацией таких основных фондов не производится.

Предельные экономические доходы:

Доход от сдачи демонтированного оборудования на пункт приема металлолома - 1 000 грн.;

Использование занимаемых ранее станками помещений - 10 000 х 5 = 50 000 грн. (за пять лет, в течении которых эти станки находились в лизинге);

Сокращение расходов на охрану и обслуживание станков - (1 000 + 2 000) х 5 = 15 000 грн. (за пять лет, в течении которых эти станки находились в лизинге).

Экономический эффект от операции:

1 000 + 50 000 + 15 000 - (1000 + 10 000) = 55 000 грн.

Вариант 3.

Предельные экономические расходы:

Охрана станков - 1 000 х 5 = 5 000 грн.;

Упущенная выгода от использования занимаемых станками помещений - 10 000 х 5 = 50 000 грн.

Предельные экономические доходы: отсутствуют.

Экономический эффект от операции: - (5 000 + 10 000 + 50 000) = - 65 000 грн.

ВЫВОД. Сравнив экономические эффекты от использования каждого из вариантов (45 000 грн.; 55 000 грн.; - 65 000 грн.), приходим к выводу, что наиболее экономически выгодным для ОСО "Арендодатель" является передача таких станков в безвозмездное пользование связанному лицу ООО "Арендатор".

"Экспресс анализ законодательных и нормативных актов" N 39 (301) от 24 сентября 2001 г.
Подписной индекс 40783

Технико-экономическое обоснование (ТЭО) - это изучение экономической выгодности, анализ и расчет экономических показателей создаваемого инвестиционного проекта. Целью проекта может быть создание технического объекта или строительство или реконструкция существующего здания.

Главной задачей при составлении ТЭО является оценка затрат на инвестиционный проект и его результатов, анализ срока окупаемости проекта.

Составить ТЭО необходимо самому предпринимателю для понимания того, что стоит ли ждать от проекта, а для инвестора ТЭО предпринимателя, запрашивающего инвестиции необходимо, для понимания сроков окупаемости вложенных денег. Разработка ТЭО может быть поручена как группе специалистов (в сложных проектах), так и может быть составлено и самостоятельно предпринимателем.

Что же является основными отличиями ТЭО от бизнес-плана?

Обычно ТЭО составляется для новых проектов на уже существующем предприятии, поэтому такие блоки, как маркетинговые исследования, анализ рынка, описание предприятия и продукта не описываются в таких ТЭО.

Но иногда возникает ситуация и дополнительно в ТЭО приводятся подробные данные об анализе технологий и оборудования и причины их выбора.

Таким образом, Технико-экономическое обоснование (ТЭО) является более коротким и содержательным документом, чем полноценный бизнес-план.

Методика составления ТЭО

При составлении ТЭО допускается следящая последовательность тематических частей:

• исходные данные, информация о секторе рынка;
• существующие возможности действующего бизнеса предприятия;
• источники сырья, материальные факторы для развития бизнеса;
• капитальные затраты предполагаемые для достижения поставленной цели;
• эксплуатационные затраты при реализации проекта;
• производственный план;
• финансовая политика и финансовая составляющая проекта;
• общая информация о будущем проекте.

В общем, в ТЭО приводится описание отрасли, в которой работает предприятие, и дается обоснование выбора территориального и географического положения действующего и предполагаемого бизнеса, а так же описывается вид выпускаемой продукции. Здесь необходимым является описание и обоснование цен на выпускаемую продукцию. При этом финансовая часть ТЭО содержит информацию об источниках финансирования и сроки погашения задолженности, условия использования заемных средств.

Расчеты в ТЭО состоят из таблиц, в которых представлено движение денежных средств и баланс.

Такая структура ТЭО может и не являться единственно правильной и может изменяться в зависимости от конкретного проекта. Так же, она может быть расширена для больших и сложных бизнес проектов.

В чем отличие технико-экономического обоснования (ТЭО) от бизнес-плана?

В современном бизнесе и делопроизводстве термины бизнес-план и технико-экономическое обоснование прочно вошли в лексикон терминов предпринимателей и экономистов, но четкого разделения таких понятий до сих пор нет. В материале делается попытка осветить вопросы схожести и различия бизнес-плана и технико-экономического обоснования бизнеса.

Теоретики предлагают представления, что технико-экономическое обоснование - результат разнообразных исследований, как экономической направленности, так и маркетинговых исследований. Но при этом делается вывод о реалистичности проекта, и определяется круг экономических, организационных и других предполагаемых решений для оптимизации производственного процесса. При этом часто технико-экономическое обоснование является составной частью бизнес-плана.

При этом существует мнение, что технико-экономическое обоснование, в какой-то мере, представляет собой либо сокращенный вариант бизнес-плана, либо, напротив, это обычный бизнес-план, который назвали технико-экономическим обоснованием.

Необходимо отметить, что если порядок составления и структуры бизнес-плана четко прописаны, то при составлении ТЭО можно найти несколько различных вариантов написания, которые различаются в зависимости от рассматриваемых проблем.

Существуют следующие варианты технико-экономического обоснования на практике:

Пример № 1

1. реальное состояние предприятия;
2. анализ рынка и оценка производственных мощностей предприятия;
3. техническая документация;
4. положение дел с трудовыми ресурсами;
5. организационные и накладные расходы предприятия;
6. оценка длительности проекта;
7. анализ финансовой привлекательности и экономической обоснованности проекта.

Пример № 2

1. суть предлагаемого проекта, представление основ проекта и принципов его воплощения в жизнь;
2. небольшой обзор рынка, изложение результатов различных исследований с целью изучения спроса на новую услугу или товар;
3. технологические и инженерные аспекты проекта:
   • описание процесса производства;
   • доказательства необходимости приобретения нового оборудования или модернизации старого;
   • сравнение нового продукта с действующими стандартами качества;
   • обзор сильных и слабых сторон нового товара или услуги.
4. финансовые и экономические показатели, включающие в себя:
   • предполагаемые и необходимые инвестиции в проект;
   • предполагаемые внутренние и внешние финансовые источники;
   • производственные издержки.
5. оценка эффективности и окупаемости продвигаемого проекта, гарантия возврата внешних заимствований;
6. восприимчивость предлагаемого нового продукта, услуги к существующим на рынках рискам, а также стойкость к возможным рискам в будущем;
7. общая оценка эффективности возможного внешнего заимствования.

Пример № 3

1. краткое изложение всех основных положений технико-экономического обоснования;
2. условия претворения нового проекта в жизнь (кому принадлежит авторство проекта, исходный материал по проекту, какие подготовительные мероприятия и исследования уже проведены и т.п.);
3. анализ предполагаемых рынков сбыта, обзор производственных возможностей предприятия, а также расчет пиковых возможностей предприятия и ряд других факторов;
4. в данном разделе отражается все, что связано с обеспечением производства (необходимые запасы и производственные ресурсы), анализ существующих контрагентов и возможных поставщиков, анализ возможных издержек на различные производственные факторы;
5. раздел посвящен территориальному расположению предприятия и расходам, связанным с этим положением (ориентировочная оценка, где будет находиться предприятие, предварительные расчеты, связанные с оплатой аренды участка под производство или под офисное помещение);
6. конструкторская и проектная документация (оценка необходимых технологий для нового проекта, оценка дополнительных объектов вспомогательного назначения, без которых будет невозможно осуществление производства;
7. организационные и другие дополнительные расходы, связанные с новым проектом (расчет дополнительных расходов, а также набросок предполагаемой структуры будущего производства);
8. анализ трудовых ресурсов для будущего проекта (оценка человеческих ресурсов, которые понадобятся для запуска нового проекта). Указывается предполагаемое число рабочего и обслуживающего персонала, необходимое количество инженерно-технических работников. Кроме того, указывается, будут ли привлекаться только местные работники, либо иногородние (иностранные) специалисты. В этом же разделе указываются просчитанные затраты на оплату труда, налоги, связанные с заработной платой и ряд других моментов;
9. график хода осуществления представляемого проекта;
10. общая оценка экономической и финансовой состоятельности планируемого проекта.

Отметим, что многие из приведенных примеров технико-экономического обоснования, особенно последний пример, напоминает детально составленный бизнес-план. Существует тонкая грань между ТЭО и бизнес-планом, и это приводит к тому, что с большой долей уверенности можно сказать, что если от вас потребуется предоставить технико-экономическое обоснование проекта, можно смело составлять детально проработанный бизнес-план, при этом оставив ненужные споры - теоретикам экономической науки, а лучше перейти к делу.

Методика составления технико-экономического обоснования (ТЭО)

1. Оглавление или структура. Краткое описание глав документа.
2. Общее описание проекта, вводные данные о проекте. Информация об исследованиях, которые были проведены предварительно, оценка необходимых инвестиций.
3. Описание рынка и производства. Оценка спроса и прогноз будущих продаж, описание мощностей предприятия.
4. Сырье и ресурсы. Расчет необходимых объемов материальных ресурсов, прогноз и описание поставок ресурсов на предприятие, анализ цен на них.
5. Выбор месторасположения предприятия (объектов предприятия). Обоснование выбора места и оценка стоимости аренды помещения или участка.
6. Проектная документация. Описание технологии производства будущих изделий, характеристики необходимого оборудования, дополнительные строения.
7. Организационная структура предприятия. Описание организации предприятия и накладные расходы.
8. Трудовые ресурсы. Оценка потребности в трудовых ресурсах с делением на категории (рабочие, служащие, топ-менеджеры, руководители и т. д.). Оценка расходов на заработную плату.
9. Сроки осуществления проекта. План-график проекта, смета расходов, размеры траншей и пр.
10. Экономические расчеты. Оценка инвестиционных издержек, производственные издержки, финансовая оценка проекта.

Отличие ТЭО от Инвестиционного меморандума

При проведении исследования в области маркетинга, задачей которого являлось выявление предпочтений потребителей на рынке консалтинговых услуг, была выявлена в том числе и потребность в написании инвестиционных меморандумов и бизнес-планов. В ходе проведенного анализа опросов, анкетирования, письменных обращений, можно сделать вывод, что на современном российском рынке бизнес-услуг, сложилась некая неопределенность в вопросах определений и толкований ряда близких понятий, таких как: инвестиционный меморандум, ТЭО и бизнес-план. Приведем объяснение периодичность появления на свет этих экономических документов.

До появления инвестиционного меморандума создается технико-экономическое обоснование или ТЭО - это является основой при определении необходимости финансовых вложений. ТЭО это документ, как правило, который создается силами ведущих финансовых менеджеров компаний. Целью технико-экономического обоснования является определение, насколько данное вложение финансов будет перспективным и способно принести финансовую выгоду. Создавая инвестиционный меморандум, по сути, преследуют то же самое, но инвестиционный меморандум создается для инвесторов.

Создав ТЭО, переходят к составлению более тщательного документа, в котором определяется, как вновь создаваемый продукт, либо проект, будет себя вести в условиях, имеющегося рынка. А также, какое воздействие будет оказывать на планируемый проект уже имеющиеся конкурентные факторы на рынке, а также настоящие и будущие риски. Такого рода документ, получил название бизнес-план.

В ходе работы с бизнес-планом, как правило, начинается рост издержек коммерческой структуры, связанный с необходимостью работ в области проведения исследований в сфере маркетинга. Такие исследования ставят своей целью определить, насколько предположения, которые изложенные в технико-экономическом обосновании, будут соответствовать данным, которые будут получены в ходе этих исследований. Если эти исследования приводят к тому, что если данные, предположения и предложения технико-экономического обоснования подтверждаются в ходе маркетинговых исследований, то проект вправе претендовать на получение финансирования. Финансовые расчеты позднее ложатся в основу инвестиционного меморандума.

Этап рождения нового предприятия чрезвычайно ответственный для финансовых менеджеров. На этом этапе начинается определение и становление политики предприятия, начинает поступать информация, которая дает реальную информацию о возможных сторонах и скоростей развития.

В чем отличие инвестиционного меморандума от ТЭО

В ходе оценки настоящего положения предприятия, а также возможных будущих рисков, разрабатывается документ, называющийся - «Инвестиционного меморандума». Основная цель инвестиционного меморандума состоит в том, чтобы привлечь, при необходимости, в существующий проект внешнее финансирование.

Чаще всего инвестиционный меморандум формируется консалтинговой компанией на основании бизнес-плана и отличается от него тем, что включает в себя информацию инвестиционного характера.

На этом этапе финансисты предприятия должны осуществлять постоянный контроль над состоянием рынка. Цель такой работы состоит в том, чтобы контролировать конкурирующие структуры, выявлять новые возможности на существующих рынках и находить возможные новые ниши для освоения.

При этом основная задача сводится к тому, чтобы просчитать и выявить тот этап развития, когда предприятию будут необходимы финансовые инвестиции, написание инвестиционного меморандума и привлечь стратегические инвестиции в свой проект. И, кроме того, менеджеры-финансисты, должны определить и рассчитать сумму необходимых финансовых вливаний в проект. Период, когда финансовые менеджеры предприятия начинают прорабатывать различные сценарии развития, является начальным при составлении инвестиционного меморандума. Определяются различные сценарии развития событий. Пессимистичный сценарий (рассчитываются все возможные последствия недостаточного финансирования и связанные с этим показатели рентабельности и риски для бизнеса). Оптимистичный сценарий развития событий, где необходимо отразить экономические показатели при достаточном финансировании.